Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án bất

Đối với Dự án bất động sản, việc xây dựng nhà cửa hay phân lô đất hoặc xây dựng các công trình điều phải có bản thiết kế thể hiện quy hoạch một cách cụ thể. Mỗi một bản thiết kế đều phải dựa trên tỷ lệ 1/500; 1/2000; 1/1000. Trong đó đặc biệt là quy hoạch 1/500 thường được gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là sự cụ thể hóa các hạng mục công trình được tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao, thường do doanh nghiệp lập sau khi Quyết định phê duyệt Chủ trương đầu tư dự án được thông qua.

Những trường hợp lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc tổng mặt bằng

Điều 14 Nghị định 37/2010/NĐ-CP được bổ sung bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị định 71/2019/NĐ-CP quy định như sau:

+ Các khu vực trong thành phố, thị xã, thị trấn, khi thực hiện đầu tư xây dựng thì phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

(Theo khoản 5 Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP).

Theo quy định nêu trên thì chủ đầu tư xây dựng dự án bất động sản có quy mô như trên không phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết chỉ áp dụng đối với khu chức năng đặc thù (mà ở đây là nhà ở chung cư).

>> Xem thêm: Tìm hiểu về quy hoạch

Thủ tục phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500

Nhiệm vụ quy hoạch là các yêu cầu về nội dung nghiên cứu và tổ chức thực hiện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để lập đồ án quy hoạch đô thị.

Thành phần hồ sơ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500

Tổ chức, cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo quy định gồm:

+ Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư;

+ Thuyết minh;

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Thông tư 12/2016/TT-BXD, nội dung thuyết minh bao gồm:

• Luận chứng về sự cần thiết, các căn cứ lập quy hoạch; xác định phạm vi ranh giới, diện tích, chức năng khu vực lập quy hoạch chi Tiết xây dựng.
• Xác định những nội dung, vấn đề cần giải quyết trong đồ án quy hoạch chi Tiết xây dựng.
• Nêu các chỉ tiêu cơ bản áp dụng về quy mô, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chung xây dựng đã được phê duyệt, các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy hoạch khác có liên quan.
• Yêu cầu về công tác Điều tra khảo sát hiện trạng và thu thập tài liệu, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, kết nối hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược và những yêu cầu nghiên cứu khác.
• Đề xuất sơ bộ về cấu trúc, nguyên tắc tổ chức không gian khu vực lập quy hoạch chi Tiết trên cơ sở danh Mục các hạng Mục công trình cần đầu tư xây dựng trong khu vực lập quy hoạch chi Tiết xây dựng.
• Xác định danh Mục bản vẽ, thuyết minh, phụ lục kèm theo; số lượng, quy cách của sản phẩm hồ sơ đồ án; kế hoạch và tiến độ tổ chức lập quy hoạch.

+ Bản vẽ Sơ đồ vị trí khu vực quy hoạch trích từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đô thị; Bản đồ ranh giới nghiên cứu, phạm vi khu vực lập quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500;

+ Dự thảo Tờ trình và dự thảo Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch;

+ Bản sao chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+Sau khi lấy ý kiến: Bản chính hoặc bản sao (có chứng thực) văn bản tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư có liên quan đến khu vực quy hoạch.

Quy trình thực hiện phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500

Bước 1: Nộp hồ sơ xin phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và nhận biên nhận nộp hồ sơ của UBND;

Bước 2: Phối hợp với chính quyền địa phương và Phòng Quản lý Đô thị hoặc Phòng Kinh tế – Hạ tần và Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức họp, lấy ý kiến cộng đồng dân cư tại nơi lập dự án xây dựng, lập biên bản họp lấy ý kiến của cộng đồng dân cư;

Bước 3: Xin ý kiến của Sở Xây dựng về Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Nhận Văn bản phúc đáp cho ý kiến của Sở Xây dựng và văn bản xin ý kiến của UBND của nơi có dự án bất động sản;

Bước 4: Phòng Quản lý đô thị thẩm định Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết. Kết quả sau khi thẩm định ra văn bản thẩm định, trình phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết của Phòng quản lý đô thị;

Bước 5: UBND phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết và ra Quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết của UBND.

Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị.

Hồ sơ phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

+Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư.

+Thuyết minh tổng hợp và 01 đĩa CD copy toàn bộ nội dung của đồ án quy hoạch.

+Quyết định (bản sao có chứng thực) phê duyệt nhiệm vụ thiết kế.

+Bản sao văn bản chấp thuận chủ trương dự án.

+Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+Văn bản (bản sao có chứng thực) lấy ý kiến nhân dân trong vùng quy hoạch xây dựng

+Quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế về quy hoạch xây dựng của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ năng lực của đơn vị và chứng chỉ hành nghề của chủ trì đồ án và các bộ môn có liên quan.

+Bản vẽ quy hoạch: Đầy đủ theo đúng Thông tư­ số 12/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, bao gồm:

+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2.000 hoặc1/5.000;

+ Bản chính hoặc bản sao (có chứng thực) bản đồ hiện trạng vị trí, tỉ lệ 1/500 (đối với quy hoạch chi tiết các dự án đầu tư xây dựng);

+ Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan, đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/500;

+ Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ 1/500 bao gồm:

* Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông;

* Bản đồ hiện trạng cao độ nền và thoát nước mặt;

* Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp điện và chiếu sáng;

* Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp nước;

* Bản đồ hiện trạng hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn;

* Bản đồ hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc;

* Bản đồ hiện trạng môi trường.

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/500;

+ Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan;

+ Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường, tỷ lệ 1/500 bao gồm:

* Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị;

* Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (tùy theo nội dung và quy mô đồ án, có thể gộp chung với bản đồ quy hoạch giao thông đô thị);

* Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị;

* Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị;

* Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị;

* Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị;

* Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc;

* Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược;

* Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật.

+ Bản vẽ thiết kế các mẫu nhà.

* Trường hợp khu đất có quy mô diện tích nhỏ, tính chất chức năng đơn giản, hồ sơ quy hoạch (bản vẽ) được lồng ghép thành 03 bản như sau:

(1) Bản vẽ số 1: Bản đồ quy hoạch mặt bằng tổng thể, được tổng hợp đầy đủ các thông số kiến trúc, quy hoạch về: vị trí, giới hạn khu đất quy hoạch; tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan; quy hoạch sử dụng đất; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ các tuyến hạ tầng kỷ thuật.

(2) Bản vẽ số 2: Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

(3) Bản vẽ số 3: Bản đồ khảo sát phân tích đánh giá tổng hợp hiện trạng sử dụng đất, công trình kiến trúc hạ tầng kỹ thuật tại thời điểm lập quy hoạch.

Quy trình phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Bước 1: Nộp hồ sơ xin phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án và nhận biên nhận nộp hồ sơ của UBND;

Bước 2: Tổ chức họp, lấy ý kiến Cộng đồng dân cư và lập biên bản họp lấy ý kiến của cộng đồng dân cư;

Bước 3: Xin ý kiến Sở Xây dựng và một số sở ngành về Đồ án Quy hoạch chi tiết, nhận văn bản phúc đáp cho ý kiến của Sở Xây dựng và một số ban ngành khác;

Bước 4: Phòng Quản lý đô thị thẩm định Đồ án Quy hoạch chi tiết, ra văn bản thẩm định, trình phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết của Phòng Quán lý đô thị;

Bước 5: Phê quyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết, ra Quyết định phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết của UBND.

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500

Theo điểm d và đ Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP thì:

• Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc trách nhiệm tổ chức lập của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đồ án quy hoạch đô thị do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập;
• Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc trách nhiệm tổ chức lập của Ủy ban nhân dân cấp huyện và đồ án quy hoạch đô thị do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập.
• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh, thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trình cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp huyện thẩm định đối với đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

(Theo điểm e khoản 1 Điều 31 Nghị định 37/2010/NĐ-CP).

Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Theo khoản 2 Điều 32 Nghị định 37/2010/NĐ-CP thì: “Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết: thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.”

Tuy nhiên trong thực tế thời gian thẩm định, phê duyệt có thể dài hơn vì tính phức tạp về hồ sơ và trình tự thủ tục giải quyết.